Arrematar é só o começo. Um dos pontos que mais geram dúvidas (e prejuízos) ao investidor iniciante é a desocupação do imóvel. Este guia explica o procedimento legal, os prazos e a estratégia que usamos.
1. O direito do arrematante
Após pagar o lance e averbar a carta de arrematação na matrícula, o arrematante torna-se proprietário do imóvel. A partir desse momento, o ocupante anterior — devedor, locatário ou terceiro — não tem mais título legítimo para permanecer no bem.
2. Notificação extrajudicial
O primeiro passo é a notificação amigável. Em mais de 40% dos casos, conseguimos resolver a desocupação sem ação judicial, oferecendo prazo razoável e, quando estratégico, um acordo financeiro de mudança (geralmente 1 a 3 aluguéis equivalentes).
3. Imissão na posse (judicial)
Se a notificação não surtir efeito, ingressamos com pedido de imissão na posse. É uma ação específica do arrematante, com base no art. 901 do CPC, que permite ao juiz expedir mandado de desocupação com força policial.
Em comarcas ágeis, conseguimos a posse efetiva entre 45 e 120 dias. Em capitais congestionadas, o prazo pode chegar a 9 meses.
4. Custos típicos da desocupação
- Honorários advocatícios da ação de imissão: 10% a 20% do valor do imóvel (negociável).
- Custas processuais: variam por estado, geralmente entre R$ 500 e R$ 3.000.
- Acordo amigável (quando aplicado): R$ 5.000 a R$ 30.000 conforme o perfil do ocupante.
- Eventual reforma pós-desocupação: orçamento à parte.
5. A estratégia Alavanca
Avaliamos o cenário de desocupação antes do lance. Imóveis ocupados por inquilinos costumam ter desocupação mais rápida; imóveis ocupados pelo próprio devedor exigem estratégia diferente e devem ser precificados considerando esse custo.
Resumo executivo
Desocupação é um processo previsível quando bem planejado. O erro mais comum é tratar como surpresa o que deveria ser custo orçado.
Vai arrematar um imóvel ocupado?
Faça uma análise jurídica gratuita do edital com nossa equipe.
Falar com consultor