Como calcular o ROI real de um imóvel de leilão
A diferença entre lucro bruto e ROI real é o que define se o negócio vale a pena. Veja como calcular.
"Comprei 40% abaixo do mercado" não significa lucro. Significa desconto bruto. ROI real é outra história — e é só ele que importa na hora de decidir se um arremate vale o risco. Veja a fórmula que usamos.
A fórmula do ROI real
ROI (%) = ((Valor de venda líquido − Custo total) ÷ Custo total) × 100, anualizado pelo tempo de saída.
1. Custo total
- Valor do arremate
- Comissão do leiloeiro (5%)
- ITBI (2%–3%)
- Registro (~1,2%)
- Dívidas assumidas (condomínio, IPTU)
- Custas de desocupação
- Reforma e mobília
- Custos de manutenção até a venda
2. Valor de venda líquido
- Preço de venda realista (não o "preço de tabela")
- − Comissão de imobiliária (5%–6%)
- − Imposto de renda sobre ganho de capital (15%, com isenções específicas)
3. Tempo de saída
Multiplique por 12 e divida pelos meses até a venda para anualizar. Um lucro de 25% em 8 meses equivale a ~37,5% ao ano — bem diferente dos mesmos 25% em 24 meses (≈12,5% ao ano).
Exemplo prático
Apartamento em Curitiba, avaliação R$ 420 mil. Arremate R$ 260 mil.
Custos totais (com reforma e desocupação): R$ 312 mil.
Venda em 7 meses por R$ 405 mil, líquido após comissões e IR: ~R$ 363 mil.
ROI absoluto: 16,3% · Anualizado: ~28%.
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